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2 forms found in the DOM

GET /search

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GET /search

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[돈 불리기][위펀딩X어피티 부런치] 특례보금자리론 - 실전편





특례보금자리론 - 실전편 

글, 위펀딩(by. 최예우 매니저)




📢 코너 소개: 부동산 투자의 대가 ‘위펀딩’과 함께하는 부동산 코너입니다. 독자님께 진짜 도움되는 부동산 소식, 부동산 정책 등을 위펀딩이
알맞게 준비해서 입 안에 쏘옥 넣어드릴게요!




👉 지난화 보러가기

 * 특례보금자리론 - 개념편




지난화에서는 특례보금자리론의 금리와 상환기간 등 기본 정보에 대해 알아보았습니다. 오늘은 특례보금자리론의 대출한도를 함께 계산해보고, 이 상품의
장점에 대해 설명해드릴게요.


대출한도에 필요한 삼대장




대출한도를 계산하기 위해서는 세 가지 개념부터 알아야 합니다. 바로 LTV, DSR, DTI예요. 




LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출비율)란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율, 즉 대출받을 수 있는
범위입니다. 쉽게 말해서, 아파트 가치에 비해서 내가 얼마큼의 돈을 빌릴 수 있냐를 말해요. 




DSR(Debt service ratio, 총부채원리금상환비율)은 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하기 위한
기준입니다. 내 소득과 비교해서 원리금의 비율이 얼마나 되는지 따져보는 거예요. 




DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)는 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하는 기준입니다. 연소득
대비 금융비용 부담률(주택담보대출의 원리금, 다른 대출의 이자로 나가는 금액)을 말해요. 




👉 DTI와 DSR의 차이

DTI와 DSR 공식은 이렇습니다. 

 * DTI = (1년치 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 이자 ) / 연소득 
 * DSR = (1년치 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 원리금) / 연소득




DTI에는 대출한도를 계산할 때, 신용대출을 포함한 기타대출의 원금을 포함하지 않습니다. 반면, DSR은 대출한도를 계산할 때 주택담보대출 외에
신용대출 등의 원리금으로 계산해요. 따라서, DSR이 적용되면 DTI보다 더 보수적으로 대출금액이 산정됩니다. 


예시로 대출한도를 계산해볼게요




특례보금자리론은 조건에 따라, LTV 55~80% 한도와 DTI 50~60% 한도가 적용됩니다. DSR 한도는 적용되지 않아요. 




아래 상황에서 특례보금자리론으로 빌릴 수 있는 최대금액은 얼마일까요?

 * 3억 원짜리 아파트 담보
 * 연소득 5천만 원, 다른 대출은 없음
 * LTV가 60%, DTI가 60% 한도




대출한도를 계산하기 위해서 먼저 LTV 한도를 계산해 볼게요. 계산식은 이렇습니다. 




 * LTV 한도 계산: 3억 원 × LTV 60% = 1억 8천만 원




이번에는 1억 8천만 원이 DTI 한도 조건에 적합한지 확인해 볼게요. DTI 한도가 60%이므로, 연소득의 60%에 해당하는 금액이 1억
8천만 원을 상환하는 원리금보다 커야 합니다. 원리금 균등상환인 경우로 계산해볼게요.




 * DTI 한도 계산 
   * DTI 한도: 연소득 5,000만 원 * 60% = 3,000만 원
   * 1년 치 주택담보대출 원리금, 기타대출 이자의 합(1억 8천만 원 대출, 연이율 5%, 10년 상환 가정): 연 22,910,148원




DTI 한도인 3,000만 원보다 1년 치 주택담보대출 원리금, 기타대출 이자의 합이 적습니다. 따라서, 1억 8천만 원 한도로 대출을 받을 수
있어요.


대출한도는 더 적은 금액이 적용돼요




특례보금자리론에서는 LTV 적용한도와 대출한도 중 적은 금액이 기준이 돼요. 




예를 들어, 5억 원짜리 아파트에 LTV 70% 한도가 적용된다면, 3억 5,000만 원이 계산됩니다. 특례보금자리론의 대출한도가 5억 원이라도
더 낮은 한도인 3억 5,000만 원이 적용돼요. 




8억 원 아파트의 경우 LTV 70%를 적용하면 5억 6천만 원이 나옵니다. 이때는 LTV와 대출한도 특례보금자리론 대출한도인 5억 원 중, 더
적은 5억 원이 한도로 적용됩니다.


특례보금자리론의 강점은 뭐야?




① 대출한도 측면에서 유리한 상품입니다

특례보금자리에는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않습니다. 앞에서 DTI는 DSR보다 유연한 기준이라고 했죠? DTI만 적용하면,
DSR을 적용했던 기존 대출상품보다 대출한도가 더 잘 나올 수 있습니다. 




② 중도상환수수료가 없습니다

중도상환수수료는 돈을 빌린 사람이 기한 전에 미리 갚을 때 내는 수수료입니다. 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우나 나중에
특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 중도상환수수료를 면제받을 수 있습니다.




따라서, 기존 대출이 있어 한도가 모자랐던 무주택자나 대출을 갈아타려는 1주택자, 전세보증금 반환이 어려웠던 집주인이 활용하기 좋은
상품이에요. 




③ 고정금리 상품입니다

고정금리는 최초 약정한 대출금리가 만기 때까지 그대로 유지되는 금리고, 변동금리는 시장금리를 반영하여 일정 주기별로 대출금리가 변하는 금리예요.




앞으로 시장금리가 상승할 것으로 예상하는 경우에는 고정금리가, 그 반대의 경우에는 변동금리를 이용하는 것이 유리해요.




고정금리를 이용하면 향후 금리변동에 대한 리스크를 해소할 수 있습니다. 매월 현금 흐름이 빠듯한 분들은 특례보금자리론을 활용하면 시중금리보다
낮은 수준으로 금리 안정성을 담보할 수 있어요.




[위펀딩과 함께 부동산 공부하러 가기]




📌 이 글은 경제적 대가 없이 위펀딩과 협업으로 제작됐습니다.  






[위펀딩X어피티 부런치] ‘전세가율’ 한 번에 이해하기 [위펀딩X어피티 부런치] 특례보금자리론 - 개념편
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