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LASSEN SIE DEN WERT IHRER IMMOBILIE VON ERFAHRENEN EXPERTEN BERECHNEN

Unsere kostenlose Immobilienbewertung vermittelt Ihnen kompaktes Wissen rund um
Ihre Immobilie. Dabei wird der Marktwert anhand von Vergleichsdaten mit Objekten
in Ihrer Umgebung errechnet. Dies geschieht durch den Einsatz von Künstlicher
Intelligenz (KI), die Algorithmen zur fundierten Wertbestimmung von Immobilien
entwickelt und einsetzt, um subjektive Schätzungen auszuschließen.


THEMEN AUF DIESER SEITE

 * 1. Wie funktioniert die Online - Immobilienbewertung mit McMakler?
 * 2. Was unterscheidet die kostenlose Online - Immobilienbewertung von einem
   Wertgutachten?
 * 3. Wie präzise ist eine kostenlose Online - Immobilienbewertung?
 * 4. Wann und wozu brauche ich eine Immobilienbewertung?
 * 5. Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
 * 6. Welches Bewertungsverfahren eignet sich für welche Immobilien und was sind
   die Unterschiede?
 * 7. Wer darf oder sollte den Wert einer Immobilie ermitteln?
 * 8. Welche Vorteile hat eine professionelle Immobilienbewertung durch einen
   Gutachter oder Makler für den Verkäufer?
 * 9. Wie kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?
 * 10. Welche Dokumente und Unterlagen brauche ich für eine Hausbewertung/
   Immobilienbewertung?


WIR BEANTWORTEN IHRE FRAGEN ZUR IMMOBILIENBEWERTUNG

Was ist eine Immobilienbewertung, wie funktioniert die kostenlose
Immobilienbewertung bei McMakler und welche Vorteile bietet sie Eigentümern?
Wann sollten Immobilienbesitzer den Wert ihrer Immobilie bestimmen und wann ist
ein Wertgutachten erforderlich? Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines
Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks und welche Wertermittlungsverfahren
für Immobilien gibt es? Welche Dokumente sind bei einer Immobilienbewertung
erforderlich und wie können Eigentümer den Wert ihres Hauses steigern? Wir
antworten auf alle wichtigen Fragen zum Thema Immobilienbewertung.




1. WIE FUNKTIONIERT DIE ONLINE - IMMOBILIENBEWERTUNG MIT MCMAKLER?

Die Online-Immobilienbewertung von McMakler ist ein kostenloses
Bewertungsprogramm für Immobilien. Es gibt Verkäufern eine Auskunft über den
Wert ihres Hauses, ihrer Wohnung oder ihres Grundstücks. McMakler ermittelt den
Hauswert, Grundstückswert oder Wohnungswert auf Basis fundierter Echtzeitdaten
aus der Immobilienmarktforschung. Wir bestimmen den optimalen Marktwert der
Immobilie anhand unserer Datenbank mit Vergleichsobjekten in der Umgebung. Dabei
werden vor allem Immobilien berücksichtigt, die sich in ihren Merkmalen ähneln.
Dank einer Vielzahl von Vergleichsobjekten verfügt McMakler über zahlreiche
Daten zur Wohnmarktanalyse, um den Wert der Immobilie präzise zu bestimmen.




1.1 WIE VIEL KOSTET EINE IMMOBILIENBEWERTUNG BEI MCMAKLER?

Egal ob Sie Verkäufer oder Käufer sind, egal ob es sich um die Bewertung einer
Wohnung, eines Grundstücks oder eines Hauses handelt: Die Immobilienbewertung
von McMakler ist zu 100 Prozent kostenlos! Sie können unsere kostenlose Online -
Immobilienbewertung sofort, unverbindlich und ohne Risiko testen.


1.2 KANN ICH MEINE IMMOBILIE AUCH VON MCMAKLER BEWERTEN LASSEN, OHNE SIE ZU
VERKAUFEN?

Natürlich muss ein Eigentümer den Wert seiner Immobilie zunächst kennen, um zu
entscheiden, ob sich ein Verkauf lohnt. Die unverbindliche Immobilienbewertung
bei McMakler ist für den Immobilienbesitzer auch dann kostenfrei, wenn er sich
gegen den Immobilienverkauf mit McMakler entscheidet.


1.3 WIE BEKOMME ICH MEINE KOSTENLOSE IMMOBILIENBEWERTUNG VON MCMAKLER?

Nachdem Sie mit wenigen Klicks online Angaben z. B. zum Immobilientyp, zur
Wohnfläche, zur Lage und zum Baujahr des Objekts gemacht haben, ist eine grobe
Einschätzung der Immobilienwertes möglich. Optional erfassen wir telefonisch und
/ oder vor Ort weitere Angaben zu Ihrer Immobilie. Je mehr Daten uns zu Ihrer
Immobilie vorliegen, desto präziser kann die Immobilienbewertung erfolgen.

 1. Schritt: Der Verkäufer gibt online Auskunft zu seiner Immobilie
    Der Verkäufer trägt relevante Eckdaten zu seiner Immobilie in unser
    Online-Formular ein, um die kostenlose Immobilienbewertung zu starten und
    seine Immobilien online kostenlos bewerten zu lassen.

 2. Schritt: McMakler führt eine professionelle Wohnmarktanalyse durch
    Die zu bewertende Immobilie wird unter Berücksichtigung von
    Vergleichsobjekten in der Region analysiert, die eine ähnliche Lage und
    ähnliche Eigenschaften aufweisen.

 3. Schritt: Der Verkäufer erhält seine Immobilienbewertung kostenlos per Anruf
    oder E-Mail mitgeteilt
    Für eine präzise und detaillierte Wertermittlung Ihrer Immobilie wird einer
    unserer Immobilienmakler vor Ort nach telefonischer Terminvereinbarung den
    Zustand des Objektes mit geschultem Blick überprüfen. Das Ergebnis des
    Vor-Ort-Termins in Kombination mit der umfassenden Marktanalyse und
    aktuellen Preistrends bildet die Grundlage für unsere ausführliche und
    exakte Bewertung, welche Ihnen dann im Folgetermin von unserem Makler
    präsentiert wird.


1.4 WO FINDE ICH EINEN MAKLER VOR ORT, DER MEINE IMMOBILIE BEWERTET?

McMakler ist in Deutschland und Österreich mit über 100 Standort- und
Regionalvertretungen für Sie vor Ort. Sobald sich ein Verkäufer dafür
entschieden hat, seine Immobilie von McMakler bewerten zu lassen, verbinden wir
ihn mit einem passenden, lokalen Immobilienmakler. Unsere Makler kommen aus der
Region und sind mit den Gegebenheiten vor Ort und dem lokalen Immobilienmarkt
bestens vertraut.


1.5 WELCHE VORTEILE HAT DIE ONLINE-IMMOBILIENBEWERTUNG VON MCMAKLER?

Wenn Sie Ihre Immobilie online von McMakler bewerten lassen, erhalten Sie
kostenlos und unverbindlich eine Auskunft über den Wert Ihrer Immobilie. Die
Online - Immobilienwertermittlung ist kostenfrei, schnell, einfach und
unkompliziert und bietet eine kostenlose Alternative zum traditionellen
Wertgutachten durch einen Sachverständigen. Die Online-Bewertung der Immobilie
auf McMakler.de gibt einen Anhaltspunkt für den Marktwert eines Hauses, einer
Wohnung oder eines Grundstückes, einen Überblick auf den aktuellen
Immobilienmarkt und bietet eine gute Entscheidungsgrundlage für den
Immobilienverkauf und die Festlegung des Verkaufspreises.




2. WAS UNTERSCHEIDET DIE KOSTENLOSE ONLINE - IMMOBILIENBEWERTUNG VON EINEM
WERTGUTACHTEN?

In vielen Fällen ist eine kostenlose Online - Immobilienbewertung eine gute
Alternative zum zeit- und kostenintensiven Wertgutachten. Sie bietet eine
schnelle und einfache Möglichkeit, einen ersten Anhaltspunkt bzw. Richtwert für
den aktuellen Marktwert sowie den erzielbaren Verkaufspreis zu erhalten. Ob eine
kostenlose Online-Immobilienbewertung ausreicht oder doch ein vollständiges,
kostenpflichtiges Wertgutachten durch einen Sachverständigen benötigt wird, ist
vom Anlass der Wertermittlung sowie der Art der Immobilie abhängig.

Die kostenlose McMakler-Immobilienbewertung basiert auf Kriterien, wie der Größe
des Grundstückes und des Wohnraums sowie dem geschätzten Zustand, und dient als
erste Orientierung. Bei einer persönlichen Begehung kann ein Makler alle
Faktoren für eine qualifizierte Bewertung begutachten und alle wertsteigernden
Kriterien der Wohnimmobilie berücksichtigen. Die festangestellten Makler von
McMakler verwenden hierfür eine hauseigene Software, die mit teilweise bis zu
300 Datenpunkten auch den persönlichen Eindruck einer Immobilie quantifiziert.
Mithilfe dieser Daten und den Geokoordinaten der Immobilie errechnet der von
McMakler entwickelte Algorithmus eine Bewertung. Darüber hinaus werden
Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren genutzt, um in einem
Expertendiskurs zusammen mit dem Eigentümer den besten Angebotspreis für eine
Immobilie festzulegen.

Ein Wertgutachten durch einen professionellen Immobiliengutachter ist
umfangreich und zeitaufwendiger, weshalb es kostenpflichtig ist. Ein
ausführliches Immobiliengutachten wird meist nur von Behörden im Falle eines
Rechtsstreits oder einer Scheidung verlangt. Ein ausführliches Wertgutachten
durch einen Gutachter ist vor Gericht gültig. Der Verkehrswert, welcher den
schätzungsweise zu erreichenden Preis für eine Immobilie beschreibt, wird
hierbei eindeutig und fachkundig ermittelt.




3. WIE PRÄZISE IST EINE KOSTENLOSE ONLINE - IMMOBILIENBEWERTUNG?

Da es sich bei der Online-Immobilienbewertung um eine automatische
Online-Wertermittlung für Immobilien handelt, ist diese so genau wie die
angegebenen Werte. Auf Basis dieser Eckdaten und unter Einbeziehung von
Vergleichsdaten führen wir eine Wohnmarktanalyse durch und ermitteln kostenlos
den Immobilienwert durch eine Einschätzung des Marktwertes. Die
Online-Immobilienbewertung basiert auf Vergleichs- und Durchschnittswerten,
weshalb diese Art der Immobilienbewertung am genauesten bei marktüblichen,
normal geschnittenen und durchschnittlich ausgestatteten Immobilien ist. Weist
eine Immobilie viele Besonderheiten auf, ist in der Regel die Wertspanne größer,
weshalb es sich in diesem Fall empfiehlt, einen Sachverständigen hinzuzuziehen,
der sich durch eine Besichtigung vor Ort ein genaues Bild der Immobilie machen
kann. Hierbei werden wertbeeinflussende Faktoren, wie durchgeführte
Modernisierungen oder Lagebesonderheiten, durch professionelle Erfahrungswerte
und lokale Marktkenntnis objektiv eingepreist.




3.1 WODURCH IST DIE IMMOBILIENBEWERTUNG VON MCMAKLER SO PRÄZISE?

Die Immobilienwertermittlung basiert bei McMakler auf einer umfassenden,
tagesgenauen Umfeldanalyse von mehr als zehn Millionen Vergleichsobjekten und
Vergleichsdaten, aktuellen Preistrends und den lokalen Erfahrungen sowie dem
geschulten Blick der McMakler-Immobilienmakler vor Ort. Verkäufer profitieren
darüber hinaus vom Einsatz künstlicher Intelligenz (KI), deren Algorithmen wir
zur fundierten Wertbestimmung ihrer Immobilie nutzen.




4. WANN UND WOZU BRAUCHE ICH EINE IMMOBILIENBEWERTUNG?

Wenn Sie einen Hausverkauf bzw. Immobilienverkauf planen, ist es wichtig, neben
den wertbeeinflussenden Faktoren wie Lage, Größe oder Zustand, vor allem den
aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zu kennen. Viele Immobilienbesitzer
unterschätzen, wie wichtig es ist, dass sich der von ihnen inserierte
Angebotspreis an dem tatsächlichen Immobilienwert orientiert. Damit
Kaufinteressenten durch den Angebotspreis weder abgeschreckt noch skeptisch
werden, sollte dieser weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Auch eine
nachträgliche Preisanpassung wirkt sich meist negativ aus. Dementsprechend
sollten Eigentümer vor dem Verkauf eine Bewertung Ihrer Immobilien durchführen
lassen, um eine Wertschätzung als Basis für die Preisfindung zu erhalten. Die
Bestimmung des Immobilienwertes dient jedoch nicht nur zur Findung eines
akkuraten Angebotspreises für den Verkauf, sondern ist auch bei anderen
immobilienspezifischen Gegebenheiten gefragt:

Eigentümer können durch eine Immobilienbewertung überprüfen, ob die Höhe der zu
zahlenden Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer vom Finanzamt richtig
festgesetzt wurde. Im Falle von Erbschaftsteilungen oder Viele Eigentümer haben
vor einem Immobilienverkauf keine genaue Vorstellung davon, welchen Verkehrswert
ihre Immobilie hat. Der geschätzte Immobilienwert richtet sich oft nach dem
einstigen Marktwert oder dem persönlichen Liebhaberwert des Objektes. Wenn Sie
Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie Veränderungen der Immobilienpreise
kennen, denn diese schwanken je nach Konjunktur und in Abhängigkeit von Angebot
und Nachfrage. Umfassende Kenntnisse des örtlichen Immobilienmarktes sind für
die akkurate Wertermittlung einer Immobilie unerlässlich. Nur wer den
tatsächlichen Wert seiner Immobilie kennt, wird einen realistischen Kaufpreis
auf dem Immobilienmarkt erzielen können. Setzt man den Angebotspreis
beispielsweise zu hoch an, schreckt dieser potentielle Käufer ab. Ein zu
niedriger Verkaufspreis kann zu einem großen Vermögensverlust führen. Mit der
richtigen Immobilienbewertung vermeiden Sie diese Fehler und verkaufen Ihre
Immobilie zufriedenstellend und schnell. sollte in jedem Fall ein
Sachverständiger den Immobilienwert ermitteln. Eine Immobilienbewertung ist auch
notwendig, um einer Bank den Wert des Hauses, einer Wohnung oder eines
Grundstücks transparent und rechtlich belastbar darzulegen. Zum Beispiel bei der
Beleihung einer Immobilie oder bei der Versicherung, um eine Police zu
erstellen. Eine weiterführende Form der Immobilienbewertung ist die
Wohnmarktanalyse. Diese Form ist besonders für Kapitalanleger interessant.
Wohnmarktanalysen können zur Immobilienmarktforschung genutzt werden. Dabei
werden Marktentwicklungen beobachtet und analysiert, um etwaige Aufschwünge oder
Einbrüche für profitable Geschäfte nutzen zu können.


4.1 WARUM IST EINE IMMOBILIENBEWERTUNG VOR DEM VERKAUF WICHTIG?

Viele Eigentümer haben vor einem Immobilienverkauf keine genaue Vorstellung
davon, welchen Verkehrswert ihre Immobilie hat. Der geschätzte Immobilienwert
richtet sich oft nach dem einstigen Marktwert oder dem persönlichen
Liebhaberwert zum Objekt. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie
Veränderungen der Immobilienpreise kennen, denn diese schwanken je nach
Konjunktur und in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage. Umfassende Kenntnisse
des örtlichen Immobilienmarktes sind für eine akkurate Wertermittlung einer
Immobilie unerlässlich. Nur wer den tatsächlichen Wert seiner Immobilie kennt,
wird einen realistischen Preis auf dem Immobilienmarkt erzielen können. Setzt
man den Angebotspreis beispielsweise zu hoch an, schreckt dieser potentielle
Käufer ab. Ein zu niedriger Verkaufspreis kann zu einem großen Vermögensverlust
führen. Mit der richtigen Immobilienbewertung vermeiden Sie diese Fehler und
verkaufen Ihre Immobilie zufriedenstellend und schnell.




5. WELCHE FAKTOREN BEEINFLUSSEN DEN IMMOBILIENWERT?

Bei einer Hausbewertung, Grundstücksbewertung oder Wohnungsbewertung fließen
verschiedene Faktoren mit ein. Neben Größe, Baujahr und Nutzungsmöglichkeiten
sind vor allem die Lage und die lokale Marktsituation relevante Faktoren. Für
eine präzise Immobilienbewertung ist es wichtig, möglichst viele Faktoren zu
berücksichtigen.

A) LAGE UND INFRASTRUKTUR

Was sagt die Lage einer Immobilie über ihren Wert aus? Der Wert einer Immobilie
wird entscheidend davon geprägt, in welcher Region sie sich befindet und mit
welchen Lagebesonderheiten das Gebiet ausgestattet ist. Die Lage einer Immobilie
ist mit einer der wichtigsten Einflussfaktoren, da sie beständig ist und sich
unmittelbar auf den Nutzungskomfort auswirkt. Hierbei wird zwischen Mikro- und
Makrolage unterschieden, wobei sich die Makrolage auf das räumliche Umfeld im
weiteren Sinne (Region oder Stadt) und die Mikrolage auf die unmittelbare
Umgebung des Hauses (Nachbarschaft) bezieht. Wichtige Kriterien zur Bewertung
der Lage sind beispielsweise das Verkehrsaufkommen oder die Anbindung an
Geschäfte des täglichen Bedarfs, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und
Einkaufsmöglichkeiten, die Nähe zu Wasser, Parks und Grünflächen sowie die
umliegende Bebauung. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage, desto höher der
Immobilienwert. Wenn zum Beispiel ein Haus eine schöne Lage am Wasser oder im
Grünen hat, beeinflusst dies den Hauswert positiv. Wenn das Haus hingegen in
einem Industriegebiet oder an einer stark befahrenen Straße liegt, wird sein
Wert davon entsprechend gemindert. Ebenso werden gegenwärtige
Entwicklungstendenzen der jeweiligen Gegend berücksichtigt.

B) ZUSTAND DER BAUSUBSTANZ UND ENERGETISCHE BESCHAFFENHEIT

Besonders relevant für den Wert eines Hauses sind auch die Dicke und der Zustand
des Mauerwerks, die Dämmung der Außenwände, die Dachisolierung sowie die
Beschaffenheit von Fenstern, Außentüren und im Gebäude verlegter Leitungen.
Zusätzlich beeinflussen die verbauten technischen Anlagen zur Wärmegewinnung den
Energiekennwert, welcher in der Wertanalyse berücksichtigt wird. Der
Energieausweis informiert Eigentümer und Kaufinteressenten über den
Energieverbrauch, das Baujahr und die Art der Heizanlagen der Immobilie.



C) NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN

Die Wertspanne wird zum Einen durch die aktuellen Nutzungsmöglichkeiten der
bereits vorhandenen Räume (zum Beispiel die Anzahl der Zimmer und Bäder, das
Vorhandensein eines Kellers) bestimmt. Zum Anderen werden auch die
Möglichkeiten, das Haus in Zukunft um weitere Räume (beispielsweise um einen
Wintergarten) zu erweitern, berücksichtigt. Hierbei spielen die Vorgaben des
Bebauungsplans eine Rolle.

D) ALTER, AUSSTATTUNG UND INDIVIDUELLE MERKMALE

Das Alter und die Ausstattung eines Hauses können den Hauswert entscheidend
prägen. Neben Grundstücksgröße und Wohnfläche fallen hier Merkmale, wie ein
eventuell vorhandener Garten oder Balkon sowie die Art des Fußbodenbelages ins
Gewicht. Ein höheres Alter muss den Wert eines Hauses nicht zwangsläufig
mindern, sofern die Immobilie regelmäßig instand gesetzt wurde und modern
ausgestattet ist. Hausbesitzer, die ihr Haus stetig aufrüsten, wohnwerterhöhende
Merkmale verbauen und das Haus modernisieren, können den Verkehrswert ihrer
Immobilie positiv beeinflussen. Bei einem Hausverkauf können sie dann einen
höheren Preis erzielen, da die zukünftigen Besitzer weniger beziehungsweise
keine Renovierungs-, Sanierungs- und Reparaturkosten tragen müssen. Wie stark
die einzelnen Eigenschaften der Immobilie bei der Wertermittlung gewichtet
werden, hängt von dem gewählten Verfahren der Immobilienbewertung ab.
Beispielsweise werden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten eher bei der
Wertbestimmung durch das Ertragswertverfahren berücksichtigt, während die
Lagebesonderheiten einen weitaus größeren Effekt auf die Wohnmarktanalyse durch
das Vergleichswertverfahren haben.




6. WELCHES BEWERTUNGSVERFAHREN EIGNET SICH FÜR WELCHE IMMOBILIEN UND WAS SIND
DIE UNTERSCHIEDE?

Bei der Bewertung einer Immobilie wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt. Je
nach Art der Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück) kommen hier drei mögliche
Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie zum Einsatz: das
Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die
Art und Weise der Hausbewertung ist durch die
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.






6.1 WARUM GIBT ES VERSCHIEDENE VERFAHREN ZUR IMMOBILIENBEWERTUNG?

Es gibt verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung, weil sich der Wert einer
Immobilie durch unterschiedliche Faktoren definiert. Wird die Immobilie als
vermietetes Objekt verkauft oder handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, ist
für die Wertermittlung die Rendite in Form der Miete interessant. In diesem Fall
kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei wichtig: Wie viel Rendite
wirft die Immobilie in Zukunft ab? Wird die Immobilie aber nicht vermietet,
sondern vom Eigentümer selbst bewohnt, empfiehlt sich das
Vergleichswertverfahren: Für welchen Preis wurden ähnliche Immobilien in der
gleichen Lage in letzter Zeit verkauft? Wenn es nicht ausreichend geeignete
Vergleichsobjekte gibt, kommt das Sachwertverfahren zum Tragen. Hierbei wird der
Wert der Immobilie anhand der Kosten eines theoretischen Wiederaufbaus
berechnet.


6.2 WAS IST DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN UND WANN WIRD ES ANGEWENDET?

Allgemein kommt es zu dieser Form der Immobilienwertermittlung, wenn die
bewertete Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Also bei nicht
vermieteten Immobilien. Üblicherweise also bei Einfamilienhäusern und
Eigentumswohnungen. Beim Vergleichswertverfahren wird beispielsweise der
Hauswert mithilfe einer Wohnmarktanalyse anhand von Vergleichsobjekten
durchgeführt, die in ihrer Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der zu
bewertenden Immobilie ähnlich sind. Wichtige Faktoren sind dabei unter anderem
die Größe, die Restnutzungsdauer, der energetische und bauliche Zustand, die
Gebäudeart und die Bauweise. Was eine Immobilie wirklich wert ist, hängt auch
von der direkten Umgebung ab. Eine große Kreuzung beispielsweise wirkt sich in
der Regel negativ, eine ruhige Seitenstraße positiv auf den Immobilienwert aus.
Die Bodenrichtwerte und Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien können beim
örtlichen Gutachterausschuss erfragt werden. Das alleine reicht aber nicht aus,
um den tatsächlichen Verkehrswert zu ermitteln.







6.3 WAS IST DAS SACHWERTVERFAHREN UND WANN WIRD ES ANGEWENDET?

Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn man eine Immobilie bewerten möchte,
zu der es keine geeigneten Vergleichsobjekte gibt. Das Verfahren basiert auf den
Wiederbeschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten. Dabei wird ermittelt,
welche Kosten bei einem Haus als Neubau anfallen würden. Das Sachwertverfahren
bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, während die Wertspanne von Grund
und Boden eher durch das Vergleichswertverfahren bestimmt wird. Die Ermittlung
des Sachwerts erfolgt vor allem bei Immobilien in Eigennutzung. Die Grundlage
bilden der Grundstückswert und der Wert aller baulichen Anlagen auf dem
Grundstück. Unter baulichen Anlagen wird in der Regel alles verstanden, was fest
mit dem Boden verbunden ist, oder verhältnismäßig lange zur Verwendung an ein
und derselben Stelle bleibt.

Der Wert des Baulands wird mit Hilfe des Vergleichsverfahrens ermittelt, während
der Wert der baulichen Anlagen in Anlehnung an die Herstellungskosten oder die
Kosten zur Wiederbeschaffung ermittelt wird. Abnutzung und Zustand der Gebäude
werden ebenfalls berücksichtigt. Da dieses Verfahren tendenziell eher marktfern
ist, stellen Gutachterausschüsse Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung. Das
Sachwertverfahren wird bei nicht vermieteten Immobilien angewendet.



6.4 WAS IST DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN UND WANN WIRD ES ANGEWENDET?

Sollten Sie eine Immobilie bewerten wollen, die vermietet ist, wird das
Ertragswertverfahren zur Hausbewertung genutzt. Auch bei Mehrfamilienhäusern und
Gewerbeimmobilie findet dieses Verfahren häufig Anwendung. Das
Ertragswertverfahren heißt so, weil es eine Verkehrswertermittlung anhand des
zukünftig möglichen Ertrags vornimmt. Dabei stehen Renditeüberlegungen im
Vordergrund. Hierbei wird der Wert durch die Kapitalisierung der Reinerträge,
die mit dem Objekt dauerhaft erwirtschaftet werden können, ermittelt. Die
Mieteinnahmen werden mit den laufenden Kosten verrechnet und die langfristig
prognostizierte erzielbare Rendite dient zur Verkehrswertermittlung.

Beim Ertragswertverfahren ist der Hauswert unter anderem von den zu erwartenden
Erträgen und der Restnutzungsdauer abhängig. Die drei Hauptfaktoren bei der
Berechnung des späteren Kaufpreises sind der Jahresreinertrag, der Bodenwert und
der Vervielfältiger. Der Bodenwert beschreibt dabei den Wert des reinen
Grundstücks, wobei die Immobilie darauf nicht berücksichtigt wird. Er wird durch
den Bodenrichtwert berechnet.

Um detaillierte Informationen zu den Wertermittlungsverfahren zu erhalten, lesen
Sie auch unsere Ratgeber-Artikel: Zeitwert und Verkehrswert.




7. WER DARF ODER SOLLTE DEN WERT EINER IMMOBILIE ERMITTELN?

Grundsätzlich können Immobilienbesitzer, Immobiliengutachter und
Immobilienmakler den Wert einer Immobilie bestimmen. Was sind die Unterschiede
der Anbieter?

A) BEWERTUNG DURCH DEN HAUSBESITZER SELBST

Sofern die Hausbewertung nicht von offizieller Seite gefordert ist, besteht
grundsätzlich die Möglichkeit für Hausbesitzer, ihre Wohnimmobilie in Eigenregie
zu bewerten. Wenn es nur darum geht, eine ungefähre Einschätzung des Hauswerts
zu erhalten, können Eigentümer den Hauswert überschlägig ermitteln. Dazu sollten
Vergleichswerte für ähnliche Häuser herangezogen und objektindividuelle Zu- und
Abschläge vorgenommen werden. Allerdings ist dies in Eigenregie einerseits sehr
aufwändig, andererseits fehlt Immobilienbesitzern häufig die nötige Fachkenntnis
in Bezug auf die aktuelle Marktsituation für eine realistische Einschätzung.
Darüber hinaus fällt es Verkäufern durch den emotionalen Bezug zu ihrem
Eigenheim schwer, dieses neutral zu bewerten, weshalb es meist zu einer
Überschätzung des eigentlichen Hauswertes kommt. Im Falle einer möglichen
Verkaufsabsicht sollte der Prozess der Hausbewertung daher von Experten
durchgeführt werden.


B) WERTERMITTLUNG DURCH EINEN SACHVERSTÄNDIGEN

Es besteht die Möglichkeit, eine genauere Hausbewertung durch einen
Immobiliengutachter erstellen zu lassen. Doch wann sollte die
Immobilienbewertung durch einen Gutachter erfolgen und was kostet ein
Wertgutachten? Diese Form der Wertermittlung ist der Online-Bewertung
vorzuziehen, wenn der Hauswert für rechtliche Angelegenheiten benötigt wird. In
diesem Fall muss ein professioneller Gutachter mit dem Wertgutachten beauftragt
werden, da nur ein ausführliches schriftliches Verkehrswertgutachten gerichtlich
anerkannt ist. Ein Wertgutachten kostet in der Regel 0,5 bis 1 Prozent des
Verkehrswertes einer Immobilie. Wie ermittelt ein Immobiliengutachter den Wert
einer Immobilie? Der Sachverständige besichtigt das Objekt persönlich und
erfasst vor Ort alle individuellen wertrelevanten Merkmale, die in die
Berechnung des Hauswertes einfließen. Dadurch lässt sich der Wert eines Hauses
individueller und genauer bestimmen.


C) WERTERMITTLUNG DURCH DAS FINANZAMT

Beispielsweise im Erbfall ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie, um
die fällige Erbschaftssteuer zu ermitteln. Für das Finanzamt stellen die
Bodenrichtwerte die Bewertungsgrundlage dar.

D) KOSTENLOSE HAUSBEWERTUNG ONLINE

Auf diversen Online-Portalen kann mithilfe von Immobilienwertrechnern eine
Hausbewertung kostenlos vorgenommen werden. Zur Wertanalyse müssen Verkäufer nur
einige Merkmale des Objektes eingeben, welche dann von dem
Wertermittlungsrechner berücksichtigt werden. Die Online-Hausbewertung arbeitet
meist mit dem sogenannten Vergleichswertverfahren, bei dem das Haus mit
Vergleichsobjekten einer ähnlichen Wertspanne verglichen wird. Sie basiert auf
Echtzeitdaten, wobei individuelle Merkmale der Immobilie ebenfalls
berücksichtigt werden.

E) IMMOBILIENBEWERTUNG DURCH EINEN IMMOBILIENMAKLER VOR ORT VON MCMAKLER

Nachdem unser Makler möglichst viele Eckdaten zur Immobilie, etwa im Rahmen
einer Online-Immobilienbewertung, vom Eigentümer erhalten hat, betrachtet er die
Lage, den regionalen Markt und die aktuellen Immobilienpreise im Detail.
Anschließend macht sich der Immobilienmakler vor Ort während einer
Objektbegehung ein genaues Bild des Grundstücks, des Hauses oder der Wohnung.
Auf diese Weise kann er eine präzise Auskunft über den Wert der Immobilie
treffen. Bei McMakler bewerten wir Ihr Haus kostenlos und unverbindlich.






8. WELCHE VORTEILE HAT EINE PROFESSIONELLE IMMOBILIENBEWERTUNG DURCH EINEN
GUTACHTER ODER MAKLER FÜR DEN VERKÄUFER?

Immobilienpreise unterliegen starken Schwankungen. Eigentümer, die den
Immobilienmarkt nicht über einen längeren Zeitraum beobachten, orientieren sich
oftmals an dem einstigen Marktwert. Beim Immobilienverkauf sollten Verkäufer
Veränderungen der Immobilienpreise beobachten. Makler können bei der richtigen
Immobilienbewertung helfen. Mittels Praxiserfahrung und einer fundierten
Ausbildung ermitteln Makler objektiv den Wert eines Hauses, eines Grundstücks
oder einer Wohnung und berücksichtigen dabei den aktuellen Marktwert der
Immobilie.

Zu hohe Immobilienpreise schrecken Käufer meist ab, wohingegen ein zu niedrig
angesetzter Preis falsche Interessenten anzieht und Käufer verunsichert. Wie
erfolgreich der Immobilienverkauf wird, entscheidet vor allem der Angebotspreis.
Immobiliengutachter und Makler ermitteln mit Hilfe eines der drei
Wertermittlungsverfahren für Immobilien (Sachwertverfahren,
Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren) den passenden Angebotspreis für
Häuser, Wohnungen und Grundstücke.

Eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen professionellen Makler kann ein
gutes Verkaufsargument beim Immobilienverkauf sein. Vor allem schafft eine
professionelle Immobilienbewertung durch einen Experten Vertrauen bei
Interessenten und Käufern.

Bei Besichtigungen und Verhandlungsgesprächen versuchen Käufer gerne den Wert
bzw. den Preis einer Immobilie nochmals zu drücken. Haben Verkäufer ihr Haus
bzw. ihre Immobilie im Vorfeld von einem professionellen Makler bewerten lassen,
bleiben sie in wichtigen Verhandlungen ruhig und lassen sich nicht verunsichern.




9. WIE KANN ICH DEN WERT MEINER IMMOBILIE STEIGERN?

Natürlich möchten Verkäufer den besten Verkaufspreis für ihr Haus, ihr
Grundstück oder ihre Wohnung erzielen. Grundsätzlich unterscheidet man zwei
Arten von Maßnahmen zur Wertsteigerung:


9.1 WERTERHALTENDE MASSNAHMEN FÜR IMMOBILIEN:

 * Renovierungsmaßnahmen
   Es handelt sich hier vor allem um Schönheitsreparaturen innerhalb eines
   Hauses oder einer Wohnung.

 * Instandhaltungsarbeiten
   Diese dienen dazu, Dinge in ihrer Funktion zu erhalten und Defekten
   vorzubeugen.

 * Sanierungsarbeiten
   Erst wenn Mängel an der Immobilie sichtbar werden, ist eine Sanierung
   notwendig. Diese findet meist bei älteren Gebäuden statt. Beispiele sind
   Kellerisolierungen oder Fassadensanierungen.


9.2 WERTERHÖHENDE MASSNAHMEN FÜR IMMOBILIEN:

 * Modernisierte Bäder
   Um den Immobilienwert zu steigern, bietet es sich an, die sanitären
   Einrichtungen in regelmäßigen Abständen den aktuellen Standards anzupassen.
   Interessenten achten vor allem auf das Einsparen von Brauchwasser. Auch
   Makler haben mit einem modernisierten Bad einen weiteren Argumentationspunkt
   für einen höheren Immobilienwert.

 * Fassadendämmung vor einem Hausverkauf
   Die Fassade eines Hauses bietet die weitaus größte Fläche, wodurch hierüber
   die meiste Energie verloren gehen kann. In der Immobilienbewertung durch
   einen Makler oder Gutachter wird die Fassadendämmung berücksichtigt. Vor
   einem Hausverkauf kann es sich lohnen, die Außenfassaden ausreichend zu
   dämmen.

 * Moderne, energieeffiziente Heizungsanlagen
   Für einen höheren Immobilienwert ist der Einbau moderner Heizungsanlagen in
   jedem Fall anzuraten. Der Wert eines Hauses sinkt maßgeblich, wenn die
   Heizungsanlagen veraltet sind. Eine Modernisierung kann sich dagegen positiv
   auf den Marktwert auswirken.






10. WELCHE DOKUMENTE UND UNTERLAGEN BRAUCHE ICH FÜR EINE HAUSBEWERTUNG/
IMMOBILIENBEWERTUNG?

Viele Hausbesitzer stellen sich die Frage: Was ist mein Haus wert? Um einen
Hauswert ermitteln zu können, müssen mehrere Unterlagen und Informationen
vorliegen. Dazu gehören:

 * ein Grundbuchauszug

 * ein Auszug aus der Flurkarte

 * der Energieausweis

 * ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

 * die Bauzeichnungen des Hauses

 * Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Fenster, Heizungsanlage, Dach,
   Wärmedämmung)

 * die Wohnflächenberechnung

 * bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sowie
   die Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei
   Eigentümerversammlungen

 * bei Erbbaurecht: der Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen
   Erbbauzinses

 * bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids

 * bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten

Diese Dokumente benötigt der Immobiliengutachter bei seiner Kalkulation, damit
er die Immobilie möglichst exakt bewerten kann. Wenn Sie einen Makler
beauftragen, weil Sie ein Haus verkaufen möchten, kann dieser Ihnen genau
mitteilen, welche Unterlagen in Ihrem genauen Fall benötigt werden und woher Sie
diese bekommen.

Bildquellen:
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PROFESSIONELLE IMMOBILIEN-BEWERTUNG MIT MCMAKLER

Mit McMakler hält die Digitalisierung Einzug in die Immobilienbewertung

McMakler ist deutschlandweit aktiv und bietet Immobilienvermittlung aus einer
Hand – zentralisiert, lokal, national. Durch den Einsatz modernster
Technologien, beispielsweise durch digitale 360° Rundgänge, schaffen wir
größtmögliche Transparenz und Effizienz über den gesamten Vermarktungsprozess.

Neben der Informationshoheit profitieren Sie dadurch von einer optimierten und
beschleunigten Abfolge einzelner Vermarktungsschritte. Der richtige Verkehrswert
gilt mitunter als wichtigster Bestandteil im Vermarktungsprozess und wird durch
die Immobilienbewertung ermittelt.

Für die Wertermittlung stehen Ihnen vor Ort Immobilienmakler mit fachlicher und
lokaler Expertise zur Verfügung. Damit sich die Makler vor Ort umfassend um eine
professionelle Bewertung Ihrer Immobilie und um die Belange der Interessenten
kümmern können, werden im Hintergrund viele Arbeitsschritte in die Hände von
separaten Experten gegeben. McMakler erfüllt Ihren Anspruch durch hochwertige
Design-Exposés, Broschüren und weiteren Materialien, die den Immobilienverkauf
unterstützen.

Diese Unterlagen werden von hauseigenen Grafikern individuell für die
Vermarktung einer jeden Immobilie erstellt. In Kombination mit dem
weitreichenden Spektrum an Vermarktungskanälen wird jede Immobilie
zielgruppengerecht angeboten. Der Zugriff auf das nationale Partnernetzwerk und
entsprechend registrierte Suchkunden hat hier die größte Relevanz. Zusätzlich
garantiert die Online-Vermarktung in allen relevanten Portalen und, bei Bedarf,
der Einsatz von klassischen Printanzeigen oder Mailingaktionen einen umfassenden
Marktauftritt. Mehr zum Thema Immobilienbewertung erfahren Sie in unserem
Ratgeber.

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