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SCPI à Crédit

Comment investir à crédit en SCPI


SCPI À CRÉDIT – COMMENT ÇA MARCHE ET COMMENT INVESTIR

SCPI-a-Credit4 décembre 201722 mars 2021


QU’EST CE QU’UNE SCPI

Qu’est ce qu’une SCPI ? Il s’agit là d’une question que plusieurs personnes se
posent. La SCPI est le sigle utilisé pour désigner les Sociétés Civiles de
Placement Immobilier et qui fait appel à l’épargne publique. De ce fait, la SCPI
est un support de placement / investissement d’épargne sécurisé qui a pour
vocation d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.

La SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’AMF. Elle s’occupe de
l’acquisition des biens, de leur gestion (travaux, taxe foncière, gestion
locative, etc.)

Les investisseurs qui achètent des parts de SCPI deviennent donc propriétaires
d’un pourcentage du patrimoine détenu par la SCPI et perçoivent des revenus
issus de la gestion faite par la SCPI de ce patrimoine. Ces revenus sont
calculés et versés au prorata des parts détenues par les porteurs de parts.


LES SCPI PRÉSENTENT DE NOMBREUX AVANTAGES :

 * Outil de création de patrimoine
 * Source de création de revenus
 * Absence de souci lié à la gestion du bien
 * Support d’investissement peu volatil (sous jacent immobilier)
 * Flexibilité du support en terme de revente


SCPI : LES CHIFFRES CLÉS

La SCPI est un support d’investissement dont le succès n’est plus à démontrer.
Il a su attirer un grand nombre d’investisseurs et affiche des performances tout
aussi attrayantes.

En 2017, les SCPI ont battu un nouveau record de collecte en réalisant une
collecte de plus de 6 milliards d’euros soit une augmentation de plus de 15% par
rapport à son niveau l’année précédente.

De la même manière, elles ont su instauré pour chacune d’entre elles, une réelle
politique de gestion et d’investissement ce qui permet au support d’afficher un
taux de rendement moyen sur l’année de 4,43% (5,02 % pour les SCPI diversifiées,
4,94% pour les spécialisées, 4,56% pour les SCPI de commerce et 4,33% pour les
SCPI de bureaux).


COMMENT INVESTIR EN SCPI

Il existe plusieurs méthodes d’investissement en SCPI. En effet, selon le profil
patrimonial, la situation fiscale et l’objectif de chaque investisseur, il sera
conseillé d’investir selon telle ou telle autre méthode.




SCPI AU COMPTANT

L’investissement en SCPI au comptant est l’une des méthodes d’investissement et
elle est de loin, la méthode la plus utilisée. Le principe veut qu’un
investisseur, disposant de liquidités, les utilise pour acquérir des parts de
SCPI.

Cette méthode d’investissement s’inscrit tout à fait dans la logique d’une
opération de constitution et de valorisation de patrimoine immobilier
professionnel qui sera exploité et géré par une société spécialisée ce qui évite
tout souci de gestion.

Le montant de l’investissement est tout à fait modulable et une fois
l’investissement réalisé, le porteur de parts pourra donc bénéficier de revenus
complémentaires et pourra donner une certaine diversification à son patrimoine.


SCPI EN ASSURANCE VIE

Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie revient à combiner les avantages
de ces deux supports d’investissement. En effet, certains contrats d’assurance
vie permettent d’intégrer en leur sein des parts de SCPI.

En effet, cela consiste en l’ouverture d’un contrat d’assurance vie classique
avec pour supports au sein du contrat, des parts de SCPI. Ce mode
d’investissement présente de nombreux avantages dont le plus important est que
l’investisseur voit s’appliquer à ses parts de SCPI, la fiscalité avantageuse de
l’assurance vie. Les revenus générés par ces parts restent au sein du contrat et
sont automatiquement réinvestis.

RAPPEL SUR LA FISCALITÉ DE L’ASSURANCE VIE À COMPTER DU 1ER JANVIER 2018.

Pour tous les versements effectués après le 27 Septembre 2017, le contribuable
est soumis au prélèvement forfaire unique (PFU) de 30% (12,8% + 17,2% de
prélèvements sociaux). Cette règle s’applique aux contrats dont la durée de
détention est inférieure à huit ans. Au delà de 8 ans, l’abattement de 4600 €
(9200€ pour un couple) reste applicable ainsi que le PFL de 7,5% et ce, jusqu’à
150 000 € soit un total d’imposition de 24,7% (PFL 7,5%+ 17,2 % PS).

Au delà de 150 000 €, le contribuable est d’office soumis au PFU de 12,8%, en
plus du PS de 17,2% soit un total de 30%.


SCPI À CRÉDIT

Les SCPI à crédit sont la méthode adaptée pour optimiser au mieux son
investissement en SCPI et réduire son effort en terme de trésorerie. Selon
l’objectif patrimonial de l’investisseur, il sera opportun d’opter pour un
financement à crédit.

L’une des raisons d’opter pour ce type de financement, est le niveau actuel des
taux bancaires. De plus, il faut savoir qu’un financement à crédit de parts de
SCPI permet de bénéficier d’un effet de levier et surtout l’avantage fiscal de
pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.

Il existe trois types de crédit octroyé par les banques pour un financement de
parts de SCPI. Le type de crédit dépendra par exemple, du montant
d’investissement souhaité, du statut de l’investisseur (locataire ou
propriétaire) et de son taux d’endettement.

Ainsi, de manière générale, les banques proposent des crédits consommation, des
crédits in fine et des crédits amortissables.


SCPI EN DÉMEMBREMENT

Il s’agit de la dernière méthode d’investissement en SCPI. Cela consiste comme
pour un bien immobilier traditionnel, en la séparation de la propriété du bien
(en l’occurrence il va s’agir de la propriété des parts), en deux droits
distincts: l’usufruit et la nue propriété. Chacune des parties acquiert donc des
droits différents pendant une durée déterminée en amont.

Ainsi, le nu propriétaire détient uniquement la propriété du bien durant la
durée du démembrement. Il récupère la pleine propriété après l’extinction du
démembrement.



Fiscalement, cela aura pour conséquence de l’exonérer d’impôt sur le revenu et
d’IFI.

De son côté, l’usufruitier lui a le droit de jouir du bien, et en l’occurrence,
de percevoir les revenus issus de la SCPI. Il sera donc soumis à l’impôt sur le
revenu et à l’IFI.

Il faut retenir que la nue propriété est adaptée pour des personnes fortement
imposées et n’ayant pas un besoin immédiat de revenus complémentaires.
L’usufruit est conseillé pour des personnes peu imposées et disposant de déficit
foncier par ailleurs.


POURQUOI INVESTIR EN SCPI À CRÉDIT

Investir en SCPI à crédit est un mode d’acquisition de parts de SCPI de plus en
plus prisé. En effet, cela permet aux personnes ne disposant pas d’une fort
capital à investir, de pouvoir néanmoins à ces parts, grâce au crédit.

Les investisseurs qui optent pour ce mode d’acquisition et de financement
bénéficient d’un grand nombre d’avantages qui sont importants. Le premier
avantage pour une personne ayant choisi d’investir en SCPI à crédit est l’effet
de levier.

Les taux d’emprunt bancaires étant actuellement bas comparativement aux taux de
rendement délivrés par les SCPI, investir en SCPI à crédit permet donc de
bénéficier d’un fort effet de levier financier (les revenus de la SCPI couvrent
tout ou partie des mensualités de crédit).

De plus, les intérêts d’emprunt liés au crédit, sont déductibles des revenus du
contribuable ce qui aura une incidence fiscale favorable.

En outre, investir en SCPI à crédit permet de bénéficier des avantages
traditionnels de la SCPI.


LES DIFFÉRENTS TYPES DE CRÉDIT

Opter pour un investissement en SCPI à crédit est la solution idéale pour des
personnes ne disposant pas d’un capital important pour investir au comptant.
Elle est également recommandée pour des investisseurs ayant une situation
financière beaucoup plus importante. En tout état de cause, l’investissement à
crédit permet de bénéficier de l’effet de levier de crédit, surtout que les taux
d’emprunt sont actuellement bas.



Investir en SCPI à crédit peut être réalisé par le biais de deux types de
crédit. Ces crédits sont octroyés par les banques et prennent, selon le profil
de l’investisseur et le montant d’investissement envisagé, 2 formes :


CRÉDIT CONSOMMATION

Contrairement à la légende urbaine, les crédits consommation peuvent être
affectés au financement des SCPI. Pour un montant faible, généralement moins de
75 000 euros d’investissement, les investisseurs peuvent avoir recours à ce type
d’investissement.

Par le crédit consommation, l’investisseur bénéficie d’un formalisme allégé et
de délais de traitement raccourcis.


CRÉDIT IMMOBILIER

Le crédit immobilier est l’une des deux formes de crédit pour le financement des
parts de SCPI. En effet, il est adapté contrairement au crédit consommation à un
montant d’investissement important (généralement de l’ordre de 100 euros).
L’investisseur peut opter pour l’un ou l’autre des crédits immobiliers suivants
pour investir en SCPI :


CRÉDIT IN FINE

Le crédit in fine est généralement utilisé par des personnes disposant de
capitaux et souhaitant minimiser leur effort d’épargne mensuel et souhaitant
bénéficier des avantages d’un crédit en SCPI (effet de levier, déduction des
intérêts d’emprunt).

Investir en SCPI à crédit via un crédit in fine permet à l’investisseur de ne
payer uniquement que les intérêts liés à l’emprunt pendant toute la durée de vie
du crédit, et de rembourser le capital au terme.


CRÉDIT AMORTISSABLE

Investir en SCPI à crédit par un crédit amortissable définit les modalités de
remboursement du crédit. En effet, par un crédit amortissable, l’investisseur
rembourse par mensualités constantes son emprunt. Cette mensualité comporte une
part d’intérêt et de capital. C’est le crédit traditionnel, le plus souvent
privilégié par les investisseurs.


COMMENT FONCTIONNE LA SCPI À CRÉDIT

Investir en SCPI à crédit présente un fonctionnement identique à celui dans le
cas d’un achat au comptant. Seul le mode de financement diffère.

En effet, la prise en compte de la souscription et donc de l’investissement par
la société de gestion interviendra seulement à partir du moment où l’organisme
sollicité aura accepté la demande de prêt et procédé au déblocage des fonds sur
les comptes de la SCPI.

Une fois la souscription prise en compte, l’investisseur percevra des loyers qui
lui serviront selon leur importance, à procéder au remboursement des mensualités
de crédit. Il aura selon les cas, un effort d’épargne à effectuer tous les mois
(différence entre la mensualité de crédit et loyer perçu).


AVANTAGE FISCAL DU CRÉDIT

Investir en SCPI à crédit présente un avantage d’ordre fiscal pour
l’investisseur : celui de pouvoir procéder à la déduction des intérêts
d’emprunt.

Bien que tous les types de crédit pour investir en SCPI à crédit ne permettent
pas de procéder à cela (en l’occurrence les crédits consommation), la déduction
des intérêts d’emprunt permet à l’investisseur de voir ses revenus fonciers
imposables baisser avec pour principale conséquence également une diminution de
l’impact fiscal. Cette déduction est autorisée sans limite de montant et de
durée.



Investir en SCPI à crédit est donc recommandé pour des personnes fortement
imposées et souhaitant se constituer des revenus complémentaires à l’âge de la
retraite puisque les loyers serviront à combler le paiement des mensualités de
crédit ce qui réduira l’effort d’épargne de l’investisseur.

Attention, les intérêts ne peuvent être déductibles que si les biens de la SCPI
sont situés en France. De la même manière, les banques sont encore plus
réticentes en ce qui concerne le financement des parts de SCPI européennes.


EFFET DE LEVIER DU CRÉDIT GRÂCE À LA SCPI

L’effet de levier grâce à la SCPI est l’un des principaux avantages dont
bénéficie un investisseur pour investir en SCPI à crédit. En effet, l’effet de
levier grâce à la SCPI est réalisé par la différence de taux.

Les taux d’emprunt bancaires étant bas, et ceux des SCPI, plus élevés (une
moyenne 2017 de 4,43%), l’effet de levier se réalise justement par cette
différence. Investir en SCPI à crédit permettra donc à l’investisseur de voir
son effort d’épargne réduit puisque la SCPI génèrera un revenu supérieur à la
mensualité attachée à son crédit bancaire. Ce revenu couvrira donc en partie la
mensualité de crédit.


QUEL RENDEMENT ESPÉRER POUR UN INVESTISSEMENT EN SCPI À CRÉDIT ?

Investir en SCPI à crédit est à coup sûr l’une des méthodes pour doper la
rentabilité de son investissement.

En effet, comme dit plus haut, investir en SCPI à crédit permet de bénéficier
d’un effet de levier financier du fait de la différence entre taux d’intérêt
d’emprunt et taux de rendement de la SCPI.

En effet, la rentabilité que peut attendre un investisseur qui a choisi
d’investir à crédit, dépendra fortement de l’effet de levier créé. Celle ci sera
plus importante si l’effet de levier l’est. Et donc si le taux de rendement de
la SCPI l’est également.


COMMENT TROUVER UN CRÉDIT POUR INVESTIR EN SCPI

Pour investir en SCPI à crédit, la meilleure manière est d’avoir recours à un
professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, courtier en prêt, etc.) . En
effet, celui ci sera à même de vous accompagner tout le long de votre projet :
de la sélection de la ou des SCPI à l’allocation à effectuer.

Il reste néanmoins important, pour investir en SCPI à crédit, de déterminer le
montant de l’investissement envisagé et donc le type de crédit pour le
financement. Le type de crédit dépendra aussi des capacités de l’investisseur.

Enfin, il faudra se rapprocher d’une banque ou d’un courtier pour obtenir le
crédit et à un bon taux, présenter un dossier solide avec de réelles garanties à
l’appui.




COMMENT ACHETER DES SCPI À CRÉDIT

Acheter des parts de SCPI à crédit se fait comme dans le cas d’un achat au
comptant, à la seule différence que l’investisseur n’aura pas à émettre un
chèque en règlement de sa souscription.

Dans un premier temps, pour investir en SCPI à crédit, l’investisseur devra
procéder au remplissage de bulletin de souscription et autres documents.

Une fois la demande de prêt et l’offre de prêt acceptées, les fonds seront
débloqués. A partir de ce moment, les fonds peuvent être :

 * Envoyés directement par virement à la SCPI
   Ou
 * Transférés à l’investisseur qui se chargera de régler sa souscription auprès
   de la SCPI.

A réception des fonds, la SCPI attribuera nominativement les parts et
l’investisseur percevra ses revenus après le délai de jouissance qui rappelons
le, varie d’une SCPI à une autre.




LES SCPI À CRÉDIT

 * SCPI Actipierre Europe à crédit
 * SCPI Corum à crédit
 * SCPI Corum XL à crédit
 * SCPI Edissimmo à crédit
 * SCPI Efimmo 1 à crédit
 * SCPI Épargne Foncière à crédit
 * SCPI Élysées Pierre à crédit
 * SCPI Épargne Pierre à crédit
 * SCPI Eurovalys à crédit
 * SCPI Ficommerce à crédit
 * SCPI Novapierre Allemagne à crédit
 * SCPI Patrimmo Croissance à crédit
 * SCPI Patrimmo Commerce à crédit
 * SCPI PF grand Paris à crédit


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